Taxa de evolução de obra: confira o que é, como calcular e quando pagar [Guia da BRZ]

A taxa de evolução de obra costuma gerar dúvidas entre compradores de imóveis na planta, especialmente aqueles que optam pelo financiamento bancário. 

Esse encargo é comum durante o período de construção, seja de uma casa ou de um apartamento. E pra não ser pego de surpresa, é essencial entender os detalhes dessa taxa, como quando ela é aplicada e em quais casos pode ser questionada judicialmente. 

Precisa de ajuda? 

Neste nosso guia, você vai entender o funcionamento, como calcular, quando ela deixa de ser cobrada e o que fazer se identificar irregularidades. Boa leitura!

O que é a taxa de evolução de obra, afinal?

A taxa de evolução de obra é o valor cobrado pelos bancos durante o período de construção do imóvel financiado, seja uma casa ou um apartamento.  

E para o que serve essa taxa?

O principal objetivo da taxa de evolução de obra é cobrir os encargos financeiros relacionados à liberação gradual do crédito à construtora. 

Ela garante que o banco continue financiando a obra, e pressiona para que a construção siga o cronograma. Além disso, ajuda a viabilizar o empreendimento e oferece mais segurança à instituição financeira.

Quem deve pagar?

De forma geral, o encargo é de responsabilidade do comprador, mas desde que esteja previsto no contrato de financiamento. A cobrança costuma ter início assim que o contrato com o banco é firmado e assinado, e continua durante a fase de execução, até a conclusão e entrega do imóvel.

É obrigatório pagar taxa de evolução de obra?

Sim, quando prevista contratualmente. A cobrança é permitida por lei e prevista nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

A taxa de evolução de obra é legal, desde que respeite os limites e prazos determinados pelo contrato e pelas normas da Caixa Econômica ou da instituição financiadora.

Como calcular a taxa de evolução de obra?

O cálculo depende de três fatores principais: o valor que já foi liberado pelo banco para a construtora, a taxa de juros acordada no contrato e o tempo restante de obra. 

Por exemplo: se o financiamento é de R$ 300 mil, mas até agora foram utilizados R$ 60 mil, os juros incidirão apenas sobre esse valor. 

As instituições financeiras geralmente atualizam esses valores mensalmente, aplicando correções baseadas em índices como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).

Qual o valor máximo da taxa? 

Os encargos variam conforme a instituição financeira, o tipo de contrato, o índice de correção e o estágio da construção. Em média, os juros mensais giram entre 0,5% e 1% sobre o valor já liberado.  

Vantagens e desvantagens da taxa de avanço de obra 

Antes de concluir o financiamento, é importante pesar os pontos positivos e negativos dessa cobrança. Em alguns casos, ela pode ser administrada com tranquilidade, mas em outros representa um desafio para o orçamento familiar.

Vantagens  

• possibilidade de acompanhar a obra com segurança: o banco realiza vistorias técnicas mensais antes de liberar os recursos, garantindo maior controle de qualidade da construção;
• pagamento temporário: os encargos são cobrados apenas até a emissão do Habite-se, e após isso o comprador passa a amortizar a dívida principal;
• facilidade de financiamento na planta: permite a aquisição de imóveis ainda em construção, com maior flexibilidade na entrada e nos prazos.
  

Desvantagens

• acréscimo de custos no orçamento mensal: mesmo sem estar morando no imóvel, o comprador precisa arcar com essa cobrança;
• possibilidade de atrasos: se a obra atrasar, a taxa continua sendo cobrada até a entrega do Habite-se, gerando mais meses de encargos;
• desconhecimento inicial: muitos compradores não compreendem essa taxa ao assinar o contrato e só percebem o impacto financeiro depois.

Como não pagar taxa de evolução de obra?

A maneira mais segura de evitar essa taxa é optar por imóveis prontos para morar, financiando diretamente após a emissão do Habite-se. Outra alternativa é aguardar a conclusão da obra e só então buscar o crédito imobiliário. 

Mas, veja só, isso pode significar abrir mão de condições mais vantajosas de preço e escolha na planta. 

Por isso, dizemos que você precisa entender todos os encargos do contrato e ter a certeza de que o pagamento da taxa, durante a construção, cabe no seu planejamento financeiro.

Quais situações tornam a cobrança abusiva?

Entre as situações que tornam a cobrança indevida estão:

• falta de previsão contratual;
• continuidade da cobrança após o prazo da entrega das chaves;
• aplicação de juros cumulativos e sem justificativa;
• cobrança de encargos mesmo com a obra paralisada ou atrasada.

O que fazer se você identificar cobrança indevida?

Ao notar qualquer irregularidade, reúna o contrato, boletos e comprovantes de pagamento. O primeiro passo é tentar uma solução direta com a construtora ou o banco. 

Se isso não resolver, é possível buscar ajuda no Procon ou com um advogado especializado na área. Observação: existem muitos casos em que os valores que foram indevidamente cobrados sejam retornados ao comprador (já com a correção monetária). 

Como evitar surpresas?

A melhor forma de evitar problemas com a taxa de evolução de obra é estar bem informado. Veja algumas dicas:

• leia o contrato com atenção, principalmente cláusulas relacionadas a encargos;
• peça simulações detalhadas;
• acompanhe o cronograma da obra;
• solicite extratos mensais para entender o cálculo da taxa;
• tire todas as dúvidas com um especialista antes de assinar qualquer documento. 

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