SFH ou SFI: qual tipo de financiamento imobiliário é ideal para você?

Muita gente se anima com a ideia de financiar um imóvel, mas trava diante de uma dúvida comum: qual é a diferença entre SFH e SFI? E, mais importante, “qual dessas opções é a ideal para o meu caso?”

A verdade é que esses dois sistemas de financiamento são usados todos os dias por milhares de brasileiros — e, muitas vezes, a escolha entre um e outro pode impactar diretamente nas condições do seu contrato, nos juros que você vai pagar e até na possibilidade de usar o FGTS.

Se você está prestes a dar esse passo importante ou apenas começando a se informar, este conteúdo é pra você!

Vamos explicar de forma clara o que significa cada modelo (SFH e SFI), suas vantagens e desvantagens, além de como avaliar o que se encaixa mais em seu perfil. 

E o melhor: você vai ver que, com o apoio da BRZ Empreendimentos, dá pra fazer essa escolha com segurança, clareza e acompanhamento do início ao fim.

O que é SFH (Sistema Financeiro de Habitação)?

Antes de mostrar as diferenças entre SFH e SFI, é importante conceituar o que significa cada sigla. 

O SFH ou Sistema Financeiro de Habitação, instituído pelo Governo Federal, em 1960 (por meio da Lei 4.380) é um sistema que facilita o financiamento aos cidadãos, seja para comprar, reformar ou construir um novo lar. 

A partir dessa ação, o governo consegue diminuir a falta de moradia nos quatro cantos do país, o que, claro, beneficia a vida de milhões de famílias brasileiras. 

Como funciona esse sistema de habitação? 

“Mas, afinal, de onde vem os recursos do SFH?” Essa é uma pergunta comum quando o assunto é o SFH. 

O funcionamento do SFH é possível graças aos depósitos feitos nas contas do FGTS e nas tradicionais cadernetas de poupança. Ou seja, o dinheiro que os trabalhadores deixam guardado nessas modalidades acaba retornando à sociedade na forma de crédito habitacional.

Como o SFH faz parte da política pública de moradia, é o Governo Federal quem determina os critérios do sistema, incluindo limite de valor dos imóveis e teto de juros. 

Já a fiscalização é de responsabilidade do Banco Central. As instituições bancárias (tanto públicas quanto privadas) podem oferecer esse tipo de financiamento, desde que sigam as regras do programa.

Requisitos para solicitar o SFH

Para realizar o sonho da casa própria por meio de um financiamento do Sistema Financeiro de Habitação, é preciso atender aos seguintes critérios:

Para aqueles que solicitam o financiamento

• ser brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto permanente;
• ter 18 anos ou mais (ou ser emancipado a partir dos 16);
• ter o nome limpo, ou seja, sem nenhuma restrição em órgãos de crédito;
• comprovar renda condizente com o pagamento das parcelas do financiamento;
• as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal.

Sobre o imóvel a ser financiado

• deve ter localização na cidade onde o comprador mora ou trabalha;
• o valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão;
• o prazo máximo do financiamento é de 35 anos (420 meses);
• a taxa de juros não pode ultrapassar 12% ao ano;
• o financiamento pode cobrir até 80% do valor total do imóvel.

Observação: lembrando que é possível usar o saldo do FGTS na aquisição do primeiro imóvel, além disso, fazer a portabilidade do contrato entre instituições financeiras.

O que é SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)?

O SFI, ou Sistema de Financiamento Imobiliário, foi criado em 1997 pela Lei nº 9.514 — a intenção foi dar uma alternativa ao SFH, com a proposta de tornar o crédito imobiliário mais flexível e adaptado ao mercado. 

Ao contrário do SFH, o SFI não é regulado pelo governo, ou seja, ele atua de forma independente, sem subsídios ou interferências estatais.

Esse sistema é ideal para operações que não se enquadram nas regras do SFH, como imóveis com valor maior que R$ 1,5 milhão. É uma alternativa bem comum em financiamentos de imóveis de médio e alto padrão, principalmente daqueles que fazem parte de grandes cidades. 

Como funciona o SFI?

O SFI é um modelo mais livre e baseado nas regras do mercado financeiro. Os recursos usados nesse tipo de financiamento vêm de investidores privados, o que dá mais autonomia às instituições que operam com ele. 

Na prática, isso significa que os bancos podem definir suas próprias condições — como prazos, juros e percentual de entrada — sem seguir as regras do SFH, entende?

Embora tenha menos regras, o SFI ainda é seguro para o comprador. Todos os contratos são regulamentados pelo Banco Central e seguem critérios estabelecidos por lei. 

É possível financiar imóveis tanto residenciais quanto comerciais, além disso, os  prazos também podem chegar a 35 anos, dependendo da instituição.

Quem pode se enquadrar no SFI?

O SFI é voltado para pessoas físicas ou jurídicas que pretendem comprar imóveis que não se encaixam nos critérios do SFH — especialmente por conta do valor ou do tipo do bem.

Veja os principais pontos de validação:

Sobre quem solicita o financiamento

• pessoas físicas ou jurídicas podem contratar;
• não é necessário que a pessoa esteja na compra do primeiro imóvel;
• é preciso ter renda compatível com o valor das parcelas;
• não é permitido ter restrições no CPF (nome limpo é exigido).
  

Requisitos sobre o imóvel a ser financiado no SFI

• não há limite de valor para o imóvel;
• o bem pode ser residencial, comercial ou até para o lazer;
• não há exigência de localização, ou seja, o imóvel por ser de qualquer cidade do país.

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Resumindo as diferenças entre o SFH e SFI

O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem regras mais rígidas e é voltado principalmente para quem vai comprar o primeiro imóvel residencial, com valor de até R$1,5 milhão. Nesse modelo, é possível usar o FGTS e os juros têm um teto de 12% ao ano.

Já o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é mais flexível. Não tem limite de valor para o imóvel e aceita imóveis residenciais, comerciais ou de lazer. 

Ele é indicado para quem busca um financiamento fora das regras do SFH, inclusive pessoas jurídicas. No entanto, não permite uso do FGTS e os juros e condições são definidos pelos bancos, sem limite fixo.

Vantagens e desvantagens do SFH

Ditas quais são as diferenças entre SFH e SFI, você deve pensar: “mas, afinal de contas, o que é melhor?” Vamos separar as vantagens e desvantagens de cada tipo de financiamento para ficar mais claro, ok? 

Vantagens

O SFH é uma das modalidades de financiamento mais usadas pelos brasileiros, atraídos pelas seguintes vantagens: 

• juros limitados a 12% ao ano, sendo assim, mais segurança para quem financia;
• possibilidade de usar o FGTS para abater  o valor das parcelas ou dar entrada no imóvel;
• prazo de pagamento longo, de até 35 anos;
• condições facilitadas para quem está comprando o primeiro imóvel;
• imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão, o que pode ser suficiente para a compra de um lar em uma cidade pequena. 

Desvantagens

Embora tenha vantagens, o SFH também apresenta algumas limitações que podem não se encaixar em todos os perfis. Veja quais são elas: 

• limite de valor do imóvel (R$ 1,5 milhão);
• só é destinado para a compra de imóveis residenciais;
• o financiamento cobre até 80% do valor do imóvel, exigindo entrada;
• regras mais rígidas, como limite de comprometimento da renda (máximo 30%).

Vantagens e desvantagens do SFI

Agora vamos mostrar os pontos positivos e negativos do sistema gerido pelas instituições bancárias: 

Vantagens

O SFI oferece mais liberdade para quem quer financiar um imóvel com menos regras:

• sem limite de valor para o imóvel;
• o imóvel pode ser comercial, de lazer ou residencial;
• aceita pessoas físicas ou jurídicas;
• não existe limite fixo para a parcela em relação à renda;
• imóvel pode estar em qualquer cidade;
• perfeito para quem não está comprando o primeiro imóvel.

Desvantagens

É importante destacar que, como menos flexível, o SFI pode ter condições menos vantajosas dependendo da instituição:

• não é possível usar o FGTS;
• juros e prazos podem variar muito bastante entre bancos;
• não há limite legal para os juros, o que pode encarecer e, dependendo do caso, impossibilitar o financiamento para algumas famílias;
• subsídios ou incentivos governamentais não entram nesse caso.

Então, qual é o melhor: SFH ou SFI?

Não existe uma resposta padrão. O melhor sistema depende do seu perfil e do imóvel que deseja financiar.

Se você vai comprar o primeiro imóvel residencial, com valor de até R$ 1,5 milhão e quer usar o FGTS, o SFH é o ideal. Ele também oferece mais segurança em relação aos juros.

Mas, se você quer financiar uma casa ou apartamento de valor superior a R$1,5 milhão e/ou já possui um imóvel e precisa de mais flexibilidade nas condições, o SFI é o mais indicado. 

Na BRZ, você conta com orientação especializada desde a pesquisa de um novo lar para morar com sua família até a entrega das chaves — tudo para que o seu maior sonho se torne realidade (sem estresse e dores de cabeça). 

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